Qué mide de verdad la relación deuda-ingreso
Tu relación deuda-ingreso, o DTI por sus siglas en inglés, compara cuánto debes cada mes con cuánto ganas cada mes, antes de impuestos. Sumas tus pagos mensuales obligatorios de deuda, divides entre tu ingreso mensual bruto, y el resultado es un porcentaje. Responde una pregunta simple del prestamista: después de tus obligaciones actuales, ¿puedes pagar este nuevo pago?
Es importante saber que el DTI está totalmente separado de tu puntaje de crédito. Tu ingreso no está en tu reporte de crédito, así que la fórmula del puntaje nunca ve tu DTI. Sin embargo, para préstamos grandes, en especial hipotecas, el DTI puede importar tanto como tu puntaje, porque mide tu capacidad en vez de tu historial.
Cómo calcular el tuyo
Empieza sumando tus pagos mensuales obligatorios de deuda: cosas como renta o hipoteca, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas y préstamos personales. No incluyas gastos diarios como comida, servicios o suscripciones, porque el DTI cuenta obligaciones de deuda, no gasto general.
Luego divide ese total entre tu ingreso mensual bruto, tu pago antes de deducciones. Si tus deudas suman 2,000 dólares al mes y ganas 6,000 al mes, tu DTI es cerca del 33 por ciento. Los prestamistas suelen mirar dos versiones: una relación frontal solo para el costo de vivienda, y una relación trasera que incluye todas las deudas, que suele ser la que más importa.
Qué se considera una buena relación
Como guía general, un DTI bajo el 36 por ciento se considera fuerte, y muchos prestamistas lo ven como una zona cómoda. La relación trasera es donde viven los límites clave. Para muchas hipotecas convencionales, los prestamistas prefieren mantener tu DTI total en o bajo el 43 a 45 por ciento aproximadamente, aunque algunos programas permiten más con factores compensatorios fuertes.
Más bajo siempre es más seguro. Un DTI bajo no solo mejora tus probabilidades de aprobación, también puede ayudarte a calificar para un préstamo más grande o una mejor tasa, porque te ves menos estirado. Si tu DTI está alto, no significa que estés atascado; solo te dice qué palanca jalar antes de solicitar algo grande.
Dos formas de mover el número
Como el DTI es una fracción, puedes mejorarlo desde cualquier lado: bajar la deuda de arriba o subir el ingreso de abajo. Pagar saldos, sobre todo en préstamos con pagos obligatorios altos, es la ruta más directa, porque reduce de inmediato el número que los prestamistas meten en la relación.
Del lado del ingreso, un aumento, un ingreso secundario documentado, o agregar el ingreso de un co-prestatario pueden ayudar, aunque los prestamistas quieren prueba de que el ingreso es estable y probable que continúe. Una jugada subestimada es evitar deuda nueva en los meses antes de una solicitud grande, ya que un préstamo de auto nuevo puede empujar tu DTI sobre el límite del prestamista.
Por qué importa más para una hipoteca
Para la mayoría, el momento en que el DTI de verdad cuenta es al solicitar un préstamo de vivienda. Un gran puntaje puede darte una gran tasa, pero si tu DTI está muy alto, un prestamista aún puede rechazarte o reducir la cantidad que puedes pedir, porque los números mensuales simplemente no caben en sus reglas.
Por eso estar listo para una hipoteca significa vigilar tu DTI y tu crédito juntos, no uno u otro. Meses antes de solicitar, traza tus pagos obligatorios, decide qué saldos pagar, y evita tomar nuevas obligaciones mensuales. Un puntaje limpio junto a un DTI cómodo es la combinación que a los prestamistas les encanta aprobar.
El DTI es el número que muchos compradores primerizos olvidan hasta que el prestamista lo menciona, y para entonces puede ser tarde para cambiarlo rápido. Subefy te ayuda a seguir tus saldos en los tres burós, ver cómo se acumulan tus pagos obligatorios y construir una ruta lista para hipoteca que mantiene a la vista tanto tu puntaje como tu DTI. Las estimaciones son educativas, los resultados varían y no se garantiza ningún resultado específico.