부채 상환 비율이 실제로 측정하는 것
부채 상환 비율, 영어 약자로 DTI는 당신이 매달 갚아야 할 금액을 세전 월 소득과 비교합니다. 매달 의무적으로 내야 하는 부채 상환액을 모두 더하고, 세전 월 소득으로 나누면 결과가 백분율로 나옵니다. 이는 대출기관의 단순한 질문에 답합니다. 기존 의무를 치르고 난 뒤 이 새로운 상환을 감당할 수 있는가 하는 것입니다.
DTI가 신용점수와 완전히 별개라는 점을 아는 것이 중요합니다. 당신의 소득은 신용보고서에 들어 있지 않으므로 점수 공식은 당신의 DTI를 전혀 보지 못합니다. 그럼에도 큰 대출, 특히 주택담보대출에서는 DTI가 점수만큼 중요할 수 있습니다. 이력이 아니라 상환 능력을 측정하기 때문입니다.
당신의 DTI 계산하기
먼저 매달 의무적으로 내는 부채 상환액을 더하세요. 월세나 주택담보대출 상환액, 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 최소 결제액, 개인 대출 같은 것들입니다. 장보기, 공과금, 스트리밍 구독 같은 일상 지출은 포함하지 마세요. DTI는 일반 소비가 아니라 부채 의무를 계산하기 때문입니다.
그런 다음 그 합계를 세전 월 소득, 즉 공제 전 급여로 나누세요. 부채가 매달 2,000달러이고 당신이 매달 6,000달러를 번다면 DTI는 약 33퍼센트입니다. 대출기관은 흔히 두 가지 버전을 봅니다. 주거비만 보는 프런트엔드 비율과 모든 부채를 포함하는 백엔드 비율인데, 보통 가장 중요한 것은 후자입니다.
좋은 비율의 기준
일반적인 기준으로, DTI가 36퍼센트 미만이면 양호하다고 보며 많은 대출기관이 이를 편안한 구간으로 여깁니다. 핵심 기준선은 백엔드 비율에 있습니다. 많은 일반 주택담보대출에서 대출기관은 총 DTI를 대략 43에서 45퍼센트 이하로 유지하길 선호하지만, 일부 대출 프로그램은 강력한 보완 요소가 있으면 더 높은 비율을 허용합니다.
낮을수록 언제나 더 안전합니다. 낮은 DTI는 승인 가능성을 높일 뿐 아니라, 더 큰 대출이나 더 나은 금리에 자격을 얻는 데도 도움이 됩니다. 재정적으로 덜 빠듯해 보이기 때문입니다. DTI가 높다고 해서 꼼짝 못 하는 것은 아닙니다. 큰 대출을 신청하기 전에 어떤 지렛대를 당겨야 하는지 알려 줄 뿐입니다.
숫자를 움직이는 두 가지 방법
DTI는 분수이므로 어느 쪽에서든 개선할 수 있습니다. 위쪽의 부채를 줄이거나 아래쪽의 소득을 늘리는 것입니다. 잔액을 갚는 것, 특히 의무 상환액이 큰 대출을 갚는 것이 가장 직접적인 길입니다. 대출기관이 비율에 대입하는 숫자를 즉시 줄여 주기 때문입니다.
소득 쪽에서는 임금 인상, 서류로 증명되는 부수입, 또는 공동 차입자의 소득을 더하는 것이 모두 도움이 될 수 있지만, 대출기관은 그 소득이 안정적이고 계속될 가능성이 크다는 증거를 원합니다. 과소평가된 한 수는 큰 신청 전 몇 달 동안 새 부채를 피하는 것입니다. 갓 받은 자동차 대출이 당신의 DTI를 대출기관의 한도 위로 슬그머니 밀어 올릴 수 있기 때문입니다.
주택담보대출에서 가장 중요한 이유
대부분의 사람에게 DTI가 정말로 중요해지는 순간은 주택 대출을 신청할 때입니다. 뛰어난 신용점수는 좋은 금리를 안겨 줄 수 있지만, DTI가 너무 높으면 대출기관은 여전히 당신을 거절하거나 빌려줄 금액을 줄일 수 있습니다. 월 단위 숫자가 그들의 규칙에 도무지 맞지 않기 때문입니다.
그래서 주택담보대출 준비란 DTI와 신용을 어느 한쪽이 아니라 함께 지켜보는 것을 뜻합니다. 신청하기 몇 달 전에 의무 상환액을 정리하고, 어떤 잔액을 갚을지 정하고, 새로운 월 의무를 떠안지 마세요. 깨끗한 점수와 여유 있는 DTI의 조합이 대출기관이 승인하기 가장 좋아하는 조합입니다.
DTI는 대부분의 첫 주택 구매자가 대출기관이 꺼내기 전까지 잊고 있다가, 그때는 빠르게 바꾸기엔 너무 늦은 경우가 많은 숫자입니다. Subefy는 3대 신용평가기관에서 당신의 잔액을 추적하고, 의무 상환액이 어떻게 쌓이는지 보여 주며, 점수와 DTI를 모두 시야에 두는 주택담보대출 준비 로드맵을 세우도록 돕습니다. 추정치는 교육용이고, 결과는 사람마다 다르며, 특정한 결과는 보장되지 않습니다.