O que a relação dívida-renda realmente mede
Sua relação dívida-renda, ou DTI na sigla em inglês, compara quanto você deve por mês com quanto ganha por mês, antes dos impostos. Você soma seus pagamentos mensais obrigatórios de dívida, divide pela sua renda mensal bruta, e o resultado é uma porcentagem. Ela responde a uma pergunta simples do credor: depois das suas obrigações atuais, você consegue arcar com este novo pagamento?
É importante saber que o DTI é totalmente separado do seu score de crédito. Sua renda não está no seu relatório de crédito, então a fórmula do score nunca enxerga o seu DTI. Ainda assim, para empréstimos grandes, sobretudo hipotecas, o DTI pode pesar tanto quanto o score, porque mede capacidade em vez de histórico.
Como calcular o seu
Comece somando seus pagamentos mensais obrigatórios de dívida: coisas como aluguel ou prestação da casa, financiamento de carro, empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão e empréstimos pessoais. Não inclua gastos do dia a dia como mercado, contas de serviços ou assinaturas, porque o DTI conta obrigações de dívida, não o consumo geral.
Depois, divida esse total pela sua renda mensal bruta, o seu pagamento antes dos descontos. Se suas dívidas somam 2.000 dólares por mês e você ganha 6.000 por mês, seu DTI fica em torno de 33 por cento. Os credores costumam olhar duas versões: uma relação inicial só para os custos de moradia e uma relação final que inclui todas as dívidas, que geralmente é a que mais importa.
O que conta como uma boa relação
Como guia geral, um DTI abaixo de 36 por cento é considerado forte, e muitos credores o veem como uma zona confortável. É na relação final que ficam os limites decisivos. Para muitas hipotecas convencionais, os credores preferem manter seu DTI total em cerca de 43 a 45 por cento ou abaixo, embora alguns programas permitam mais com fortes fatores compensatórios.
Mais baixo é sempre mais seguro. Um DTI baixo não só melhora suas chances de aprovação, como também pode ajudar a qualificar para um empréstimo maior ou uma taxa melhor, porque você aparenta estar menos esticado. Se o seu DTI está alto, isso não significa que você está preso; apenas indica qual alavanca puxar antes de pedir algo grande.
Duas formas de mexer no número
Como o DTI é uma fração, você pode melhorá-lo por qualquer um dos lados: reduzir a dívida em cima ou aumentar a renda embaixo. Quitar saldos, sobretudo em empréstimos com pagamentos obrigatórios altos, é o caminho mais direto, porque encolhe de imediato o número que os credores colocam na relação.
Do lado da renda, um aumento, uma renda extra documentada ou acrescentar a renda de um coobrigado podem ajudar, embora os credores queiram prova de que a renda é estável e provável de continuar. Uma jogada subestimada é evitar dívidas novas nos meses antes de uma grande solicitação, já que um financiamento de carro recém-feito pode empurrar discretamente seu DTI acima do limite do credor.
Por que importa mais numa hipoteca
Para a maioria das pessoas, o momento em que o DTI realmente conta é quando solicitam um financiamento de imóvel. Um ótimo score pode garantir uma ótima taxa, mas se o seu DTI estiver alto demais, o credor ainda pode recusar você ou reduzir o valor que pode emprestar, porque os números mensais simplesmente não cabem nas regras dele.
Por isso ficar pronto para a hipoteca significa acompanhar seu DTI e seu crédito juntos, não um ou outro. Meses antes de solicitar, mapeie seus pagamentos obrigatórios, decida quais saldos quitar e evite assumir novas obrigações mensais. Um score limpo combinado com um DTI confortável é a combinação que os credores adoram aprovar.
O DTI é o número que a maioria dos compradores de primeira viagem esquece até o credor mencioná-lo, e aí já pode ser tarde para mudar rapidamente. A Subefy ajuda você a acompanhar seus saldos nos três bureaus, ver como se somam seus pagamentos obrigatórios e montar um plano pronto para hipoteca que mantém à vista tanto o seu score quanto o seu DTI. As estimativas são educativas, os resultados variam e nenhum resultado específico é garantido.