负债收入比到底衡量什么
你的负债收入比，英文简称 DTI，比较的是你每月所欠与你每月税前所得的关系。你把每月必须偿还的债务加起来，除以你的月度税前收入，结果就是一个百分比。它回答放贷方的一个简单问题：在你现有的义务之外，你是否还负担得起这笔新的还款？
重要的是要知道，DTI 与你的信用分完全分开。你的收入不在你的信用报告里，所以信用分的公式根本看不到你的 DTI。然而对于大额贷款，尤其是房贷，DTI 的分量可能和信用分一样重，因为它衡量的是偿还能力，而不是过往记录。
如何计算你自己的
先把你每月必须偿还的债务加起来：比如房租或房贷、车贷、学生贷款、信用卡最低还款额和个人贷款。不要把日常开销算进去，比如买菜、水电费或订阅服务，因为 DTI 计算的是债务义务，而不是一般消费。
然后把这个总额除以你的月度税前收入，也就是扣款之前的收入。如果你的债务每月合计 2,000 美元，而你每月挣 6,000 美元，你的 DTI 大约是 33%。放贷方通常看两个版本：只算住房开支的前端比，以及包含所有债务的后端比，后者通常是最重要的那个。
什么算是好的比例
作为一般参考，DTI 低于 36% 被视为良好，许多放贷方把它看作一个舒适区间。关键的门槛就落在后端比上。对于许多常规房贷，放贷方倾向于把你的总 DTI 保持在大约 43% 到 45% 或以下，不过有些贷款项目在有强有力的补偿因素时允许更高。
越低总是越安全。较低的 DTI 不仅提高你获批的几率，还可能帮你符合更大额度的贷款或更优的利率，因为你显得不那么吃紧。如果你的 DTI 偏高，并不意味着你被卡死；它只是告诉你，在申请大笔贷款之前该拉动哪根杠杆。
撬动这个数字的两种方法
由于 DTI 是一个分数，你可以从任何一端去改善它：减少上方的债务，或抬高下方的收入。偿还欠款，尤其是那些必还款额很高的贷款，是最直接的途径，因为它会立刻缩小放贷方代入这个比例的数字。
在收入这一端，加薪、一份有据可查的副业收入，或加上一位共同借款人的收入，都可能有帮助，不过放贷方希望看到收入稳定且可能持续的证据。一个被低估的做法，是在大额申请前的几个月里避免新增债务，因为一笔刚办的新车贷可能悄悄把你的 DTI 推过放贷方的上限。
为什么它对房贷最为关键
对大多数人来说，DTI 真正起作用的时刻，是在申请住房贷款时。再好的信用分能帮你拿到好利率，但如果你的 DTI 太高，放贷方仍可能拒绝你，或削减你能借到的金额，因为那些每月数字根本不符合他们的规则。
这就是为什么做好房贷准备意味着同时盯住你的 DTI 和你的信用，而不是只顾其一。申请前的几个月，列清你的必还款项，决定要偿还哪些欠款，并避免背上新的每月义务。一个干净的信用分搭配一个宽裕的 DTI，正是放贷方最乐意批准的组合。
DTI 是大多数首次购房者直到放贷方提起才想起的数字，而到那时往往已来不及迅速改变。Subefy 帮你在三大征信机构上追踪你的欠款，看清你的必还款项如何累加，并打造一份让你的信用分和 DTI 都在视野之内、为房贷做好准备的路线图。本文所述估算仅供教育参考，结果因人而异，不保证任何具体结果。