Ce que le ratio d'endettement mesure vraiment
Votre ratio d'endettement, ou DTI selon le sigle anglais, compare ce que vous devez chaque mois à ce que vous gagnez chaque mois, avant impôts. Vous additionnez vos paiements de dette mensuels obligatoires, vous divisez par votre revenu mensuel brut, et le résultat est un pourcentage. Il répond à une question simple du prêteur : après vos obligations actuelles, pouvez-vous assumer ce nouveau paiement ?
Il est important de savoir que le DTI est entièrement distinct de votre score de crédit. Votre revenu ne figure pas dans votre dossier de crédit, de sorte que la formule du score ne voit jamais votre DTI. Pourtant, pour les gros prêts, surtout les prêts immobiliers, le DTI peut compter autant que le score, car il mesure la capacité plutôt que l'historique.
Comment calculer le vôtre
Commencez par additionner vos paiements de dette mensuels obligatoires : loyer ou mensualité de prêt immobilier, prêt auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes et prêts personnels. N'incluez pas les dépenses courantes comme les courses, les factures de services ou les abonnements, car le DTI compte les obligations de dette, pas la consommation générale.
Divisez ensuite ce total par votre revenu mensuel brut, votre paie avant retenues. Si vos dettes totalisent 2 000 dollars par mois et que vous gagnez 6 000 par mois, votre DTI est d'environ 33 pour cent. Les prêteurs regardent souvent deux versions : un ratio initial pour les seuls coûts de logement, et un ratio global qui inclut toutes les dettes, en général celui qui compte le plus.
Ce qui compte comme un bon ratio
En règle générale, un DTI inférieur à 36 pour cent est jugé solide, et de nombreux prêteurs le voient comme une zone confortable. C'est dans le ratio global que se trouvent les seuils décisifs. Pour beaucoup de prêts immobiliers classiques, les prêteurs préfèrent maintenir votre DTI total autour de 43 à 45 pour cent ou en dessous, même si certains programmes autorisent davantage avec de solides facteurs compensatoires.
Plus bas est toujours plus sûr. Un DTI faible améliore non seulement vos chances d'acceptation, il peut aussi vous aider à être éligible à un prêt plus important ou à un meilleur taux, car vous paraissez moins à l'étroit. Si votre DTI est élevé, cela ne veut pas dire que vous êtes bloqué ; cela vous indique simplement quel levier actionner avant de demander quelque chose d'important.
Deux façons de faire bouger le chiffre
Comme le DTI est une fraction, vous pouvez l'améliorer des deux côtés : réduire la dette au numérateur ou augmenter le revenu au dénominateur. Rembourser des soldes, surtout sur les prêts aux paiements obligatoires élevés, est la voie la plus directe, car cela réduit aussitôt le chiffre que les prêteurs insèrent dans le ratio.
Du côté du revenu, une augmentation, un revenu d'appoint documenté ou l'ajout du revenu d'un coemprunteur peuvent tous aider, même si les prêteurs veulent la preuve que le revenu est stable et appelé à durer. Un geste sous-estimé consiste à éviter toute dette nouvelle dans les mois précédant une grande demande, car un prêt auto tout neuf peut discrètement pousser votre DTI au-dessus de la limite du prêteur.
Pourquoi il compte le plus pour un prêt immobilier
Pour la plupart des gens, le moment où le DTI compte vraiment, c'est au moment de demander un prêt immobilier. Un excellent score peut vous valoir un excellent taux, mais si votre DTI est trop élevé, un prêteur peut tout de même vous refuser ou réduire la somme que vous pouvez emprunter, car les chiffres mensuels n'entrent tout simplement pas dans ses règles.
C'est pourquoi se préparer à un prêt immobilier, c'est surveiller votre DTI et votre crédit ensemble, et non l'un ou l'autre. Des mois avant de demander, dressez la liste de vos paiements obligatoires, décidez quels soldes rembourser et évitez de prendre de nouvelles charges mensuelles. Un score propre associé à un DTI confortable est la combinaison que les prêteurs adorent approuver.
Le DTI est le chiffre que la plupart des primo-accédants oublient jusqu'à ce qu'un prêteur le mentionne, et il peut alors être trop tard pour le changer vite. Subefy vous aide à suivre vos soldes sur les trois bureaux, à voir comment s'accumulent vos paiements obligatoires et à bâtir une feuille de route prête pour l'hypothèque qui garde en vue à la fois votre score et votre DTI. Les estimations sont éducatives, les résultats varient et aucun résultat précis n'est garanti.