Tỷ lệ nợ trên thu nhập thực sự đo điều gì
Tỷ lệ nợ trên thu nhập, hay DTI theo chữ viết tắt tiếng Anh, so sánh số tiền bạn nợ mỗi tháng với số tiền bạn kiếm mỗi tháng, trước thuế. Bạn cộng các khoản trả nợ bắt buộc hằng tháng, chia cho thu nhập hằng tháng trước thuế, và kết quả là một tỷ lệ phần trăm. Nó trả lời một câu hỏi đơn giản của bên cho vay: sau các nghĩa vụ hiện tại, bạn có kham nổi khoản trả mới này không?
Điều quan trọng cần biết là DTI hoàn toàn tách biệt với điểm tín dụng của bạn. Thu nhập của bạn không nằm trong báo cáo tín dụng, nên công thức tính điểm chẳng bao giờ thấy DTI của bạn. Tuy vậy, với các khoản vay lớn, nhất là vay thế chấp, DTI có thể quan trọng ngang với điểm số, vì nó đo khả năng chi trả chứ không phải lịch sử.
Cách tính DTI của bạn
Hãy bắt đầu bằng việc cộng các khoản trả nợ bắt buộc hằng tháng: những thứ như tiền thuê nhà hoặc trả góp nhà, vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và vay cá nhân. Đừng tính các chi phí thường ngày như thực phẩm, tiện ích hay dịch vụ xem trực tuyến, vì DTI tính nghĩa vụ nợ, không phải chi tiêu nói chung.
Sau đó chia tổng đó cho thu nhập hằng tháng trước thuế, tức khoản lương trước khi trừ các khoản. Nếu nợ của bạn cộng lại 2.000 đô la một tháng và bạn kiếm 6.000 một tháng, DTI của bạn khoảng 33 phần trăm. Bên cho vay thường xem hai phiên bản: một tỷ lệ phần trước chỉ cho chi phí nhà ở, và một tỷ lệ phần sau bao gồm toàn bộ nợ, vốn thường là tỷ lệ quan trọng nhất.
Thế nào là một tỷ lệ tốt
Theo hướng dẫn chung, DTI dưới 36 phần trăm được xem là mạnh, và nhiều bên cho vay coi đó là vùng thoải mái. Các ngưỡng then chốt nằm ở tỷ lệ phần sau. Với nhiều khoản vay thế chấp thông thường, bên cho vay thích giữ tổng DTI của bạn ở mức khoảng 43 đến 45 phần trăm trở xuống, dù một số chương trình cho phép cao hơn nếu có các yếu tố bù trừ mạnh.
Thấp hơn luôn an toàn hơn. Một DTI thấp không chỉ cải thiện cơ hội được duyệt của bạn, mà còn có thể giúp bạn đủ điều kiện cho một khoản vay lớn hơn hoặc một mức lãi tốt hơn, vì bạn trông bớt căng thẳng về tài chính. Nếu DTI của bạn cao, điều đó không có nghĩa là bạn bị kẹt; nó chỉ cho bạn biết cần kéo đòn bẩy nào trước khi xin một khoản lớn.
Hai cách làm xê dịch con số
Vì DTI là một phân số, bạn có thể cải thiện nó từ bất kỳ phía nào: hạ nợ ở phần trên hoặc nâng thu nhập ở phần dưới. Trả bớt số dư, nhất là ở các khoản vay có mức trả bắt buộc cao, là con đường trực tiếp nhất, vì nó lập tức thu nhỏ con số mà bên cho vay đưa vào tỷ lệ.
Về phía thu nhập, một lần tăng lương, một khoản thu nhập phụ có chứng từ, hoặc thêm thu nhập của người đồng vay đều có thể giúp ích, dù bên cho vay muốn có bằng chứng rằng thu nhập ổn định và nhiều khả năng còn tiếp tục. Một nước đi bị xem nhẹ là tránh vay mới trong những tháng trước một đơn xin vay lớn, bởi một khoản vay mua xe vừa mới mở có thể âm thầm đẩy DTI của bạn vượt giới hạn của bên cho vay.
Vì sao nó quan trọng nhất với khoản vay thế chấp
Với hầu hết mọi người, thời điểm DTI thực sự có trọng lượng là khi họ xin vay mua nhà. Một điểm tín dụng tuyệt vời có thể mang lại cho bạn một mức lãi tuyệt vời, nhưng nếu DTI của bạn quá cao, bên cho vay vẫn có thể từ chối bạn hoặc thu nhỏ số tiền bạn được vay, vì các con số hằng tháng đơn giản là không khớp với quy tắc của họ.
Vì vậy sẵn sàng vay thế chấp nghĩa là theo dõi DTI và tín dụng của bạn cùng lúc, không phải cái này hay cái kia. Nhiều tháng trước khi nộp đơn, hãy liệt kê các khoản trả bắt buộc, quyết định trả bớt số dư nào, và tránh gánh thêm nghĩa vụ hằng tháng mới. Một điểm số sạch đi cùng một DTI thoải mái là sự kết hợp mà bên cho vay thích duyệt nhất.
DTI là con số mà hầu hết người mua nhà lần đầu quên mất cho đến khi bên cho vay nhắc tới, và lúc đó có thể đã quá muộn để thay đổi nhanh. Subefy giúp bạn theo dõi số dư trên cả ba cục tín dụng, thấy các khoản trả bắt buộc cộng dồn ra sao, và dựng một lộ trình sẵn sàng vay thế chấp luôn giữ cả điểm số lẫn DTI trong tầm mắt. Các ước tính mang tính giáo dục, kết quả khác nhau tùy người, và không có kết quả cụ thể nào được bảo đảm.